Особенности оценки недвижимости при аренде

Целью любой компании, нацеленной на развитие своего бизнеса, является приобретение коммерческой недвижимости. К сожалению, не каждое предприятие может позволить себе осуществить подобную покупку. Причины разнятся, но чаще всего: либо на счету организации нет достаточных средств для этого, либо недвижимость слишком дорогая. Единственным выходом в данной ситуации является возможность арендовать коммерческий объект. Аренда — это право использовать недвижимость на определённый срок, с выполнением заранее обговорённых условий. В арендной сделке участвует две стороны: арендодатель и арендатор. Имущество, которое является объектом договора, принадлежит арендодателю. Лицо, которое на основе договора обязуется платить арендную плату, является арендатором. Перед оформлением договора, необходимо провести оценку недвижимости, для определения корректной арендной платы.

Кто может заниматься оценкой недвижимости?

Многие владельцы коммерческих объектов предполагают, что могут заниматься оценкой недвижимости самостоятельно на основе формул из интернета. Такое самоуправство чревато многими ошибками, что в итоге приведёт к неоправданно завышенной, или наоборот, заниженной стоимости арендной платы. Процесс оценки стоит доверить только грамотному эксперту. Это позволит сократить время ожидания и получить максимально качественный результат работы. Существует три основные рекомендации, чтобы определить, насколько качественной будет услуга оценщика:

• у предполагаемого специалиста должна быть лицензия или государственный сертификат на осуществление своей деятельности;
• нужно изучить опыт оценщика в работе с аналогичными объектами и итоги его работы;
• ознакомиться с отзывами других клиентов. Репутация специалиста и его компании не должна вызывать никаких нареканий.

Стандартные рыночные условия при оценке недвижимости

Целью проведения оценки недвижимости является выявление рыночной стоимости арендной платы. Для этого эксперт изучает стандартные рыночные условия, которые актуальны на момент проведения процесса оценки. К таким условиям относятся:

• на момент анализа, коммерческий объект должен быть полностью свободным и подготовленным для сдачи в аренду, с соблюдением условий конкурентного рынка. При этом и арендодатель, и арендатор ознакомлены с технической характеристикой объекта и условиями его эксплуатации;
• срок эксплуатации недвижимости является долгосрочным и даёт возможность передать объект в аренду, с согласованием всех условий и арендной платы;
• ситуация на рынке и коэффициент роста стоимости арендной платы;
• при оценке недвижимости, в расчёт не берутся предложения потенциальных арендаторов, которые являются завышенными или заниженными, из-за их личных интересов.

Основные факторы

Для проведения корректного анализа и оценки объекта арендного договора, эксперту необходимо самому лично его осмотреть. При визуальном осмотре, происходит сбор информации по нескольким основным параметрам:

• документально подтверждённые права на имущество, и наличие возможных ограничений;
• анализ локации, на которой расположен объект;
• основные характеристики недвижимости;
• уже существующие условия на эксплуатацию и особенности арендного объекта.

Следующим этапом в оценке недвижимости — это анализ тех косвенных факторов, которые могут повлиять на коэффициент стоимости арендной платы. Задача оценщика состоит в выявлении таких факторов и прогнозировании их возможного влияния на рыночную стоимость объекта. Сбор информации происходит в изучении следующих направлений:

• социальная и экономическая ситуация, которая существуют в той местности, где расположена недвижимость;
• макроэкономические показатели, которые могут косвенно воздействовать на стоимость конкретного объекта;
• ситуация на рынке, отслеживания закономерности в её изменениях, и динамика перепадов цены на схожую недвижимость;
• прочие факторы, которые могут воздействовать на рыночную стоимость объекта.

Ещё одним, немаловажным фактором для оценки недвижимости является показатель эффективной эксплуатации объекта. При сборе информации, специалист поднимает почти всю арендную историю объекта, при наличии таковой, и изучает так же все особенности недвижимости. Основываясь на своих выводах, оценщик не просто определит реальную рыночную стоимость объекта, но и сможет предложить оптимальные условия эксплуатации, для получения максимального дохода.

Основные методы и подходы оценки

Существует десяток разных методов, при помощи которых эксперт производит оценку имущества арендодателя.  Условно все методы разделены на три группы по подходам:

• Затратный подход производит оценку недвижимости основываясь на тех затратах, которые будут произведены при восстановлении, строительстве или замещении похожего объекта. Данный подход чаще всего используется для оценки нежилых зданий, производственных пространств, неликвидных объектов и для обоснования строительства новых зданий и сооружений.
• Доходный подход. Его суть заключается в прогнозировании возможной операционной прибыли от недвижимости за определённый срок. Так же, делается прогноз и на цену продажи объекта по истечению этого периода.
• Сравнительный подход чаще всего используется именно для оценки недвижимости, которая приносит доход от аренды. На основе этого подхода, сравнивается конкретный объект со схожей недвижимостью, которая была уже продана, или выставлена на продажу на момент проведения оценки.

В ходе оценки объекта, специалист сам волен решать какие именно методы, или какой подход он будет использовать. Всё зависит от конкретной ситуации и от особенностей самого объекта. Оценщик может совмещать сразу несколько способов анализа, но при этом, он обязан в отчёте об оценке привести убедительные доводы в пользу выбранных им методов.