Оценка рыночной стоимости земельного участка


В большинстве случаев такая процедура, как оценка рыночной стоимости земельного участка, осуществляется вместе с оцениванием недвижимости. Но в некоторых случаях может понадобиться отдельная оценка рыночной стоимости участка.

Услуга в Нижнем Новгороде востребована в следующих случаях:

  • участок является объектом ипотеки или залогового имущества;
  • земельный надел вносится на баланс организации;
  • земля продается с аукциона;
  • владельцы земельного надела собираются сдавать его в аренду и нужно определить цену платы;
  • осуществляется процедура купли или продажи земли.

Экспертиза с точки зрения инвестируемой цены определяется для бизнес-целей компании – например, если нужно привлечь дополнительных вкладчиков. Что же до ликвидационной цены, то она определяется в том случае, если нужно срочно продать недвижимость. А кадастровая помогает определить размер земельных платежей.

В зависимости от цели проведения экспертизы специалистами используются разные методы, позволяющие определить реальную ценность участка.

Методы оценки

На данный момент существует несколько методов, позволяющих определить рыночную цену. Это:

  • Методика экспертизы по сопоставимым продажам.
  • Техника остатка, который зачисляется на землю.
  • Методика развития землевладения.
  • Метод вычисления капитализации ренты.
  • Методика соотнесения или переноса.

Самым простым и доступным является метод соотнесения цены по сопоставимым продажам за последние пол года. При этом учитывается примерная стоимость того участка, который находится рядом.

Методика развития землевладения актуальная в том случае, если в дальнейшем имеющийся участок хотят разбить на несколько земель меньшего размера. Для этой методики определяются потенциальные участки, их цена и стоимость примерно освоения. Вся эта информация суммируется, и в итоге получается рыночная цена.

Последний метод подразумевает, что сначала будет высчитана цена землевладения, а уже затем количество построек на ней и их качество. Два этих показателя напрямую влияют на итоговую цену недвижимости. При методике остаточной продуктивности учитывается сразу несколько важных показателей. И основной пункт здесь – это чистый доход, который при определенных условиях можно получить с земли. Из него нужно вычесть сумму, которая потребуется на то, чтобы обустроить земельный надел.

Так как вычислить рыночную стоимость довольно сложно, и для этого нужно досконально изучить рынок недвижимости, лучше обратиться к специалистам. Помощь экспертов понадобится и если нужно продать недвижимость по четко выверенной цене или оспорить кадастровую цену. Разумеется, оценка земли регламентируется законом, а по результатам исследования выдается официальный документ, который и является доказательством истинной рыночной стоимости.

Особенности рыночной оценки

При проведении стоимости недвижимости имеются свои особенности, а именно имеют значение как юридические, так и физические характеристики объекта. Юридическим факторами является, к примеру, категория оцениваемых участков – имеют ли земли сельскохозяйственное назначение, или же они относятся к лесному фонду. экспертиза цены невозможна и без учета ограничений, которые могут налагаться на использование некоторых территорий. Например, на некоторых участках есть ограничение на этажность зданий.

Независимая рыночная оценка земельного участка учитывает и иные факторы – например, месторасположение земли, удаленность от города или ближайших поселков, наличие коммуникаций, престижность места, где располагается земельный участок, наличие водных ресурсов и так далее. При этом каждый фактор по-своему влияет на участки разных видов: если оцениваются сельскохозяйственные территории, то для них важны одни факторы, а для населенных пунктов, наоборот, другие.

Список документов

Для определения стоимости участка землевладельцу понадобятся следующие документы:

  • правоустанавливающая бумага на земельный надел, который требует оценки;
  • кадастровые паспортные данные;
  • ограничения на землю;
  • информация о коммуникациях.

Дополнительно лицу необходимо предоставить информацию о ставке аренды и выплачиваемых налогов, а так же договор арендодателя, если таковой имеется.

Как происходит экспертиза

Оценка стоимости земельного надела происходит в несколько этапов. Каждый из них имеется свое значение при оценивании стоимости участка:

  1. На первом этапе независимой экспертизы с заказчиком заключается договор на оценку земельного надела.
  2. Далее собирается и анализируется информация, касающаяся как юридического, так и физического состояния земли.
  3. Эксперт выбирает метод, лучше всего подходящий для оценки, и проводит расчеты.
  4. На следующем этапе пределяется конечная стоимость имущества.
  5. Составляется отчет о выполненных действиях.

Результатом оценки имущества становится документ, свидетельствующий об актуальной стоимости имущества.

Результат экспертизы

После того, как оценщик провел экспертизу, собственник получает письменный отчет, имеющий доказательную базу. Основные требования к экспертизе и оформлению результатов изложены в Стандартах оценки и Федеральном законе. Документ имеет юридическую силу и при оспаривании рыночной цены может быть предоставлен в суде.